何謂REITs： REITs擁有4%的投資報酬率，在利率長期處於低檔下，的確頗為吸引人。但它真的可以讓你穩賺不賠嗎？答案恐怕未必。因為銷售人員可能都沒有告知你，4%只是「預估」，不是「掛保證」。 2005年11月 Cheers雜誌 今年國內最耀眼的投資商品，非REITs莫屬，平均約4％的投資報酬率，讓發行機構對外行銷時，信心滿滿，不少媒體也紛紛加入「喊進」行列。 在一片看似叫好的氣氛中，這個新興的投資商品真的可以穩賺不賠嗎？ 台灣工業銀行信託部協理張華平提醒：「它和債券不同，不會保證有固定收益。」 目前富邦一號或國泰一號喊出的收益率僅屬「預估值」，最後仍需視市場租金起伏而定。 張華平進一步提醒，如果股票價格不好，即使分配到股息4％，也無利可圖。換言之，萬一股價低於9.6元，你已經損失了4％，即使配息4％，你還是沒有賺到。「這常常是許多投資人沒有想到的，」張華平說。 除了前述兩檔REITs外，即將接棒上市的還包括富邦二號、新光一號，以及厚生集團將以物流中心為投資標的的REITs。 市場熱鬧滾滾，但在準備投資前，《Cheers》雜誌提供你以下兩個「冷靜」思考的重要指標： 1.掌握標的物的風險。一般而言，商辦大樓與零售商場是REITs投資的兩大重點。因為兩者出租對象比較穩定，營運風險相對低。 飯店有淡旺季與經營門檻，風險較辦公大樓高，但若管理得當，報酬也相對較高。 物流中心型REITs的投資報酬率最高，但因屬性特殊，市場租戶少，流動性相對較低，一旦有承租戶退租，租金立刻銳減。 因此，標的物是否分散，是檢視REITs風險與獲利相當重要的指標之一。目前台灣REITs尚在萌芽階段，市場標的物有限，張華平以富邦和國泰發行的REITs指出：「分散性還不夠大。」 2.供需才是影響租金潛力的關鍵。近一年景氣呈現復甦力道，不少人以此樂觀推估不動產市場將持續回溫，REITs獲利可期。 雖然總體經濟有助市場投資，但影響不動產租金收益的關鍵，還是「供需」問題。 如果欲投資的REITs標的物集中在某一類不動產上，最好先對市場供需概況了解後，再做決定。 除了前述以股票上市發行的REITs外，今年也有3檔由投信公司發行、以投資海內外REITs為標的物的基金。分別是寶來全球不動產證券化基金、富邦全球不動產基金、ING彰銀安泰全球不動產基金。 它們本身不像富邦一號或國泰一號，以名下持有的不動產來賣，而是在海外市場中，為投資人物色各種具有獲利能力的REITs，將其當作基金組合，所以等於是「REITs中的REITs」。 由於在海外可選擇的REITs種類較多，標的物分散的話，風險相對較低，投資報酬率大約在3％～5％。以寶來不動產證券化基金為例，10月底預估年化配息率約為3.6％。 目前美、日、新加坡、韓國、澳洲等地的REITs，有不少投資報酬率都在5％以上，若是風險承受度高的上班族，可以直接跟台灣的券商或銀行打聽購買。 不過，該「冷靜」思考的功課一樣得先做。尤其要把匯兌的風險納入。「你可能是雙倍賺，也可能虧其中一個，」戴德梁行總經理顏炳立指出。 例如，以1：25（澳幣：台幣）元買進澳洲REITs時，若贖回時獲利高達8％，加上台幣對澳幣貶值為25.5元時，等於又額外賺到0.5元的匯差。反之，若台幣升值時，就會侵蝕部份REITs獲利。因此不能僅從表面獲利數字判斷。
REITs（不動產投資信託基金）是Real Estate Investment Trusts的簡稱，以不動產為投資標的。一般來說，REITs將投資人的資金，投資在辦公大樓、購物中心、商務住宅、飯店及物流中心、渡假村等不動產。以前觀念，投資不動產需要龐大資金，但投資REITs只要1萬元就可以。不動產的租金收入及土地增值收益是REITs重要的獲利來源，散戶投資人等於是「用小錢當房東」。
就風險性考量，定存的風險最低，股票最高，REITs則是介於股票及公債之間，是屬於中度風險與高報酬的金融商品。但REITs的配息必須由獲利來決定，年收益率只是預估數，會隨著租金收入、買賣交易利得或土地增值而變動，這又與股票配息性質相近。就獲利來源看，除了租金收益所創造的現金股息外，未來不動產的增資潛力也是REITs的另一個重要獲利來源，這使得REITs相對具有對抗通膨的特性。
我國「不動產證券化條例」於92年7月23日公佈實施。所以 REITs「不動產投資信託」與 REATs或稱 CMBS「不動產資產信託」等不動產證券化產品在台灣是屬剛萌芽階段。美國早於1960年即通過相關法案，根據美國不動產投資信託協會NAREIT去年11月統計，美國發行的191檔REITs，總市場規模達三千億美金，1年、3年、5年期的平均報酬皆逾20％，比同期標準普爾500、那斯達克指數都高出許多。
去年3月，富邦一號REITs上市（預計配息4.63%），開啟了國內REITs的新頁。寶來不動產、彰銀ING、也陸續上市。去年底國泰一號REITs掛牌（預計配息4.15%），比起目前銀行定存年利率 1.65%~1.95%來說，的確具有相當大的吸引力。今年還陸續有富邦二號、厚生、新光等多檔REITs及REATs準備募集上市，規模自20億元到110億元不等，估計去年國內REITs總發行規模合計400億以上元。比起目前銀行定存年利率 1.65%~1.95%來說，的確具有相當大的吸引力。
REITs爆紅，冷靜思考再下手
何謂ETF：
ETF = 指數股票型基金(Exchange Traded Fund)
「預估」獲利≠「保證」獲利
- 在交易所上市，交易方式與股票相同。
- 追蹤指數，投資組合為一籃子指數成份股。
ETF的投資優勢：
- 等於投資一籃子成份股，免去選股煩惱。
- 大幅分散單一個股及產業風險。
- 投資組合透明，人為因素影響低。
- 總費用低廉，投資效益高。
- 交易方式簡單，資訊取得方便。
ETF-exchange traded fund
ETF英文原文為 Exchange Traded Funds，一般華人市場將其稱之為「交易所買賣基金」。國內則因台灣證券交易所考量其交易特性，為投資人定出更容易了解的中文名稱--「指數股票型基金」。由字面上直接翻譯，ETF是一種兼具股票、開放式共同基金及封閉式共同基金特色的金融商品。
ETF這項商品包含了兩大特色，第一是其必須於集中市場掛牌交易，買賣方式與一般上市上櫃股票一樣，可做融資買進與融券放空策略，不管多頭或空頭都可投資。第二是所有的ETF都有一個追蹤的指數，ETF基金淨值表現完全緊貼指數的走勢，而指數的成份股就是ETF基金的的投資組合。由於ETF操作的重點不是在打敗指數、而是在追蹤指數，而其施行的方法則是將ETF投資組合內的股票調整到與指數成分股完全一致(包括標的、家數、權重均一致)，因此，ETF基金表現即能與連動指數走勢一模一樣，也唯有兩者之間沒有大幅的折溢價情況，才是一檔成功的ETF。
簡單來說，ETF 就是一種在證券交易所買賣，提供投資人參與指數表現的基金，ETF 基金以持有與指數相同之股票為主，分割成眾多單價較低之投資單位，發行受益憑證，例如投資人買進台灣 50 指數ETF，就等於擁有了台灣市值最大的50家上市公司投資組合。
1993年全球第一檔ETF(SPDR)在美國證券交易所(AMEX)上市以來，展現出睥睨全市場的驚人成長速度，近年來，在全球投資一片低迷的投資氣氛中，ETF資產規模卻不斷逆勢上揚，至2003年5月為止，全球發行的ETF將近300檔，發行管理的總資產規模累積到1,400億美金以上。光是在2001年，美國的ETF就有高達310億美金的淨銷售量，這個數字與同時期美國共同基金(總資產值7兆美金)320億美金的淨銷售量幾乎不相上下，估計到2007年，全球ETF資本總額有機會達到1兆美金。
ETF的類型
ETF主要可分為追蹤型與包裹型兩大類型，所謂追蹤型ETF，是指追蹤特定指數為標的，所追蹤的指數分為市場指數（如道瓊工業指數基金、NASDAQ100指數基金、或是史坦普500指數基金）、產業指數（如半導體指數基金、金融指數基金等）、與國家指數（如美國指數基金、MSCI英國指數基金）。這種追蹤型的ETF是用複製或用抽樣的方式，來達成複製的目的。
當連動指數的成分股或比重變動時，ETF經理人也要調整ETF成份股的樣本股票或權數，不過這樣的調整是定期進行，不會像共同基金那樣時常變動。
因此，投資人在選擇這類型ETF時，主要考慮重點應放在該指數是否是市場投資人廣泛使用之基準指數，如此才能滿足投資人以單一證券投資整體市場或特定屬性市場之需求，且這樣之ETF才能具備較高之流動性。其次，標的指數之調整頻率不能太頻繁，否則指數股票組合與標的指數之關聯性將受到影響。
至於包裹型ETF，其特色就在於它的不易變動性，一旦產品包裹完成，決不會新增任何股票於籃子組合，也無需經理人再進行調整。此類包裹型ETF多半以某一特定產業為主，在選定之後，如果發生企業合併、收購時，組合中的股票種類就會變少，如由20支變為19支，消滅公司之股份就會從一籃子組合中剔除，存續公司也不會加入這一籃子組合中。
包裹型ETF目前僅有數十種商品在美國上市，全部是由美林集團進行產品的設計與推廣，由於其不以特定指數為追蹤對象，而是由產品設計者為投資人選取一籃子的股票投資組合，所以名為包裹型ETF，這類ETF共通的產品名稱是HOLDRS（Holding company Depository Receipts）。
ETF的特色
整體來看ETF有幾項別於其他金融商品的特色，最重要的就是「被動式管理」（Passive Management）的投資組合。它與一般金融商品積極追求績效的目的不同，而是以『複製』指數為目的，主要在於讓價格能與指數維持連動的關係。
因此，除了會因為連動指數改變而調整比重之外，ETF決不會隨經濟、金融或證券市場環境變化而改變投資組合，以符合「被動式管理」之目的。 另外ETF還有幾個特色，在報價方面：交易日內每5到15秒計算淨值，與一般共同基金每日計算一次淨值不同，而且價格變化如同股票一樣，由市場供需機制決定。在交易費用方面：與買賣股票相同，一般來說包括經紀商交易的手續費，與賣出時課徵的證券交易稅。在買賣方式上：投資人可透過任何合法的證券經紀商買賣。也可做信用交易(融資融券)。另外在投資組合透明度方面：ETF的持股狀況每日都有詳細資料，並定期向投資大眾公布。
獨特的「實物申購/買回」機制
ETF的另一大特色在於其擁有一套獨特的「實物申購/買回」機制。ETF的交易可分為初級市場與次級市場兩部分，在次級市場買賣時，ETF與一般股票一樣；而在初級市場時，則須透過「實物申購/買回」機制來進行買賣。
所謂的實物申購機制指的是投資人依照指數權重將固定比例的股票以及每基金單位的等值股利金額交給ETF的管理機構，經過管理機構創造出新的ETF單位後，轉進投資人在證券交易所的託管帳戶。實物買回機制的概念剛好與實物申購機制相反，投資人將基數或整數倍的ETF基金單位交還ETF管理機構，管理機構則依照指數權重將固定比例的股票及每基金單位的等值股利金額轉入投資人在證券交易所的託管帳戶。
當ETF的次級市場交易價格相對其資產淨值發生溢價情況時，機構性投資人往往會先買進與ETF指數組成結構一模一樣的「實物股票組合」，然後在初級市場申購ETF，再將ETF在次級市場以高於資產淨值的價格賣出來賺取中間利差；反之，當ETF價格相對於其資產淨值產生折價情況時，機構性投資人就會在次級市場以低於資產淨值的價格大量買進ETF，然後拿到初級市場贖回ETF，換回倍數的股票組合，再在次級市場將股票賣出而獲利。
由於實物申購/買回機制的應用，每當ETF在初級與次級市場之間出現折溢價情況，機構性投資人的套利買賣就會隨之而至，縮小兩個市場之間的價差，使一般投資人在交易所 (次級市場)實際進行的交易價格與淨值幾乎完全一致。此外，由於實物申購/買回都是以股票進行，因此也不會遇到開放型基金的現金贖回壓力，發行機構不用保留資金來應對贖回，就能讓資金獲得更充分的運用。
ETF對散戶投資人有什麼好處？
對散戶投資人而言，投資ETF就像投資股票一樣，買賣交易流程就像一般上市上櫃股票簡單，亦兼具基金及股票之優點，為投資者提供一個方便快捷、靈活及費用低廉的投資管道，以一個交易即可直接投資一籃子股票，充分分散風險。
此外，ETF的交易成本較共同基金低廉；稅賦低，僅在賣出時課徵交易稅而已；走勢與股市同步，投資人不需研究個股，只要判斷漲跌趨勢即可；加上投資標的透明，成份股變動不大等優點。都是散戶投資ETF的利基所在。
ETF對機構投資人有什麼好處？
目前全球ETF受到很多機構投資人歡迎，未來在國內發行之後，對國內壽險、持股高的機構法人、股票型基金及平衡型基金、投信投顧代操帳戶、證券自營商、都有潛在的好處。對這些機構投資人來說，投資ETF可以即刻獲得分散風險及複製特定國家或指數表現的好處，另外也可做為期指以外避險及套利的工具。此外投資一檔ETF，由於買賣方便，機構投資人也可藉此迅速套現，毋須承受一般大量拋售個別股票帶出的市場衝擊影響。
如機構型投資人將不同國家、不同地區的ETF納入投資組合，也是達到區域性資產分配策略之最有效方式。另外ETF如果廣為散戶與機構投資人接受，對證券經紀商來說，一方面可增加買賣ETF之手續費收入，一方面也可代理機構投資人執行創造贖回，而收取買賣ETF及一籃子股票之經紀手續費。對自營商或是從事衍生性金融商品投資的券商來說，也可提供套利與避險交易的工具。
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